二手房交易环节的各种问题,你了解吗?

2016年04月26日 来源:新安晚报

很多市民不熟悉二手房交易流程,对收费项目也不甚了解,被部分中介钻了“空子”。为此,记者采访了相关部门和业内人士,梳理二手房交易流程环节并列出收费项目、标准,给市民买卖二手房作为参考。

很多市民不熟悉二手房交易流程,对收费项目也不甚了解,被部分中介钻了“空子”。为此,记者采访了相关部门和业内人士,梳理二手房交易流程环节并列出收费项目、标准,给市民买卖二手房作为参考。

签合同

这一环节,除了签订存量房买卖合同外,市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。涉及费用的,除了房款外,中介费也要明确。

一般来说,中介行业收取中介费的标准为2%,买卖双方各收取1%;由于是卖方市场,因此中介费一般全部由买家承担。目前,物价部门并没有关于中介费收取标准的规定,最终收取多少,由双方协商即可。每套房子因为个体情况不一、中介机构不同,可能会存在差异。作为市民,对中介费有议价权。

需要提醒的是,买方也不可一味追求价格低廉,而应该考察中介的资质、服务水平。

查住房信息

根据新的契税政策,购买家庭二套住房也可享契税优惠。因此,市民购买首套房、二套房,均应查询家庭住房信息。各区地税局窗口开具《家庭住房情况查询申请表》,填验盖章后持表格前往不动产登记部门查询,查询不收费。

提前还贷

如果卖家有贷款未还清,需向银行申请提前还款;银行审核通过后,对卖家发放提前还款预约单。

这时候,如果卖家想用买家的首付款还贷,则买家需准备好首付款,付给卖家,卖家为买家开具提前还贷部分收款收条。如果首付款少于贷款余额,则差额部分由买卖双方协商补足;如果首付款多于贷款余额,则差额部分交到不动产登记中心进行资金托管。

总之,在这个环节,买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提前还款后,买家应留意卖家的还款凭证、结清证明、还款明细单等。此外,买家也应到银行预审贷款,包括查询个人信用报告等。

缴税

合肥实行“先税后户”,买卖双方需先在税务局进行缴税,然后到不动产登记部门进行过户。其中,契税方面,目前的标准是,个人购买家庭唯一住房,面积90 平方米以下,按1%税率征收;90 平方米以上的,无论是否大于144 平方米,均减按1.5%征收;个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,按2%的税率征收契税;个人购买家庭三套房的,一律按照4%征收。营业税方面,交易满2 年的,营业税免征;未满2 年的,按全额5.55%征收。个税方面,可按照全额的1%或者差额的20%征收。

户口迁出及物业费结算

缴税之后,卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外,前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的,则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。

资金托管

大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节,买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷,则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看,如果是购买家庭首套房,首付需2.5成;如果是购买家庭二套房,首付需4.5成。

过户

资金托管完成后,双方提交房地产业务受理单,进行二手房买卖登记。这里不动产登记部门将收取如下费用:登记费50 元(住宅);手续费3 元/平方米;工本费一本免收,两本以上10 元/本;印花税5 元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。按照规定,7 个工作日内,产权转移登记完成,新不动产证下发。

贷款

新证下来后,买家可去银行办理他项权证抵押,银行审批。这期间,部分中介趁机收费被广大购房人所诟病。一般来说,银行都会将房产评估作为贷款的前置条件。这时候,买方可以自己到市场上去找房地产评估公司做评估报告,费用大多在一千以内。而如果中介“代办”,评估费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格,有的高达数千元。

除此之外,部分中介公司还会收取贷款服务费。有的中介会声称是因为银行要收取,有的则解释为“跑腿服务费”。对此,业内人士表示,如果中介在收取中介费时,承诺费用包括交易、办证、按揭服务的情况下,就不应该再收取贷款服务费。因此,市民在交易前,一定要看清与中介签订的合同中所约定的服务内容。如果希望中介费也包含贷款等服务,应明确写在合同中,以免被中介巧立名目蒙混过关。

水电煤气过户、验房交房

这个环节双方带齐要件即可在相关部门办理,不收取费用。

支取放款

在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题、水电煤体过户后,买方可同卖方签字,卖方凭借资金托管房款支票到不动产登记部门支取房子尾款。

买二手房“八项注意”

能否出售

因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,一定要征询原产权单位

同意所购房屋转让的书面意见,并签章。

所有权

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

购买程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

付款方式

在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。

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